Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng phổ biến, nhất là khi người dân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ quy trình, hồ sơ và chi phí theo quy định mới nhất năm 2025.
I. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Căn cứ khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất thay đổi loại mục đích sử dụng từ mục đích ban đầu sang mục đích khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ví dụ:
- Từ đất trồng cây lâu năm (CLN) chuyển sang đất ở tại nông thôn (ONT) để xây nhà.
- Từ đất nông nghiệp (NNK) chuyển sang đất thương mại – dịch vụ (TMD) để xây nhà xưởng, kho bãi.
Lưu ý, người dân không được tự ý chuyển mục đích khi chưa có quyết định chấp thuận, vì như vậy sẽ bị xem là sử dụng đất sai mục đích – có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
II. Trường hợp thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Chuyển đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác trong cùng nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, như đất ở, đất thương mại – dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất.
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, áp dụng đối với dự án chăn nuôi quy mô lớn.
- Chuyển đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có yếu tố kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Chuyển đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp khác sang đất thương mại, dịch vụ.
Khi thuộc một trong 07 trường hợp phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân theo chế độ, quyền – nghĩa vụ của loại đất mới sau khi chuyển.
Nếu việc chuyển đổi không nằm trong các trường hợp trên, thì không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp ổn định, lâu dài, đã từng chuyển sang mục đích khác và nay chuyển lại thành đất ở phù hợp quy hoạch, thì được miễn nộp tiền sử dụng đất.
III. Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất chi tiết
1. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Số lượng: 01 bộ.
- Thành phần hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 02c ban hành kèm Nghị định) tại Bộ phận Một cửa của cơ quan có thẩm quyền.
2. Trình tự thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024, quy trình thực hiện gồm 5 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện; nếu hồ sơ chưa hợp lệ, người sử dụng đất được yêu cầu bổ sung.
Bước 3: Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo thông báo (nếu không thuộc diện miễn).
Bước 5: Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp hoặc chỉnh sửa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả kết quả cho người dân.
IV. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
= Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển – Tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) của loại đất trước khi chuyển
1. Cách xác định tiền sử dụng đất sau khi chuyển (1)
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng × Giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển
2. Cách xác định tiền sử dụng hoặc thuê đất trước khi chuyển (2)
- Nếu là đất nông nghiệp được giao không thu tiền hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, tiền đất được tính bằng:
→ Diện tích đất × Giá đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất. - Nếu là đất nông nghiệp cho thuê trả tiền một lần, tiền đất tính theo:
→ Diện tích × Giá đất tương ứng × (Thời hạn còn lại / Tổng thời hạn thuê). - Nếu thuê đất trả tiền hằng năm, tiền đất trước khi chuyển bằng 0.
- Nếu là đất phi nông nghiệp không phải đất ở, tiền đất được tính như sau:
- Đất được Nhà nước công nhận sử dụng ổn định lâu dài: tính bằng giá thuê đất một lần cho 70 năm theo bảng giá đất.
- Đất thuê trả tiền hằng năm: tiền đất trước khi chuyển bằng 0.
- Trường hợp đã trả tiền thuê đất trước cho nhiều năm, phần thời gian còn lại được quy đổi ra tiền và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
- Nếu là đất phi nông nghiệp được giao hoặc thuê có thời hạn, tiền đất được tính:
→ Diện tích × Giá đất tương ứng × (Thời hạn còn lại / Thời hạn giao hoặc thuê đất).
3. Lưu ý
- Giá đất được tính theo Bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm cho phép chuyển.
- Thời hạn còn lại được xác định bằng thời hạn giao hoặc thuê trừ đi thời gian đã sử dụng.
- Nếu tiền sử dụng đất sau khi chuyển nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển, người sử dụng đất không phải nộp thêm (tức là = 0).
IV. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 2 và 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cá nhân thuê đất hoặc xin chuyển đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện ra quyết định.
V. Kết luận
Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất giúp người dân sử dụng đất đúng quy hoạch và nâng cao hiệu quả khai thác. Để tránh sai sót, người sử dụng đất cần nắm rõ điều kiện, hồ sơ, quy trình và nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2024. Nếu chưa rõ thủ tục, nên liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường hoặc đơn vị tư vấn uy tín để được hướng dẫn chính xác và thực hiện nhanh chóng.
Xem thêm các dịch vụ hỗ trợ pháp lý và kỹ thuật của Công ty Tư vấn Kiểm định Xây dựng Bình Dương:
- Dịch vụ kiểm định công trình xây dựng tại Bình Dương
- Dịch vụ khảo sát địa hình chuyên nghiệp
- Dịch vụ khảo sát địa chất công trình uy tín
