Đo đạc tách thửa theo quy định của pháp luật – Quy trình và Chi phí chi tiết

Có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư, công ty xây dựng đứng ngồi không yên chỉ vì sai lệch vài centimet ranh giới khi đo đạc tách thửa

Bắt đầu từ năm 2026, khi Luật Xây Dựng, Luật Đất Đai 2024 và các Nghị Quyết thi hành chính thức đi vào thực tiễn với nhiều quy định được nới lỏng hơn, đo đạc thửa đất không chỉ đơn giản là việc cắm mốc chia nhỏ diện tích mà còn là một sự biến hóa để tối ưu không gian, quy hoạch và đảm bảo tuyệt đối về pháp lý cho từng dự án. 

Công ty Tư vấn Kiểm định Xây dựng Bình Dương sẽ thay bạn đi tìm đáp án cho bài toán trên. Chúng tôi cung cấp dịch vụ đo đạc tách thửa chuyên nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh lân cận với đội ngũ kỹ sư trắc địa giàu kinh nghiệm, quy trình làm việc bài bản và hồ sơ đúng quy chuẩn kỹ thuật.

Đo đạc tách thửa là gì ?

Đo đạc tách thửa là quá trình khảo sát và đo vẽ hiện trạng thửa đất nhằm xác định chính xác diện tích, ranh giới, tọa độ và kích thước của phần đất cần tách. Công tác này được thực hiện bằng các thiết bị đo đạc chuyên dụng, sau đó dữ liệu được xử lý để lập bản trích đo địa chính hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Đây là tài liệu quan trọng trong hồ sơ tách thửa, giúp cơ quan nhà nước có cơ sở giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới theo quy định 

Vì sao công tác này lại quan trọng ?

– Xác định chính xác ranh giới và diện tích thửa đất: Đo đạc giúp xác định đầy đủ các mốc giới, chiều dài cạnh thửa, diện tích và tọa độ của phần đất cần tách. Đây là cơ sở để đảm bảo quyền lợi của các bên khi chuyển nhượng, cho tặng hoặc phân chia quyền sử dụng đất.

– Là căn cứ lập hồ sơ tách thửa: Kết quả đo đạc được sử dụng để lập bản trích đo địa chính hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất – thành phần quan trọng trong hồ sơ đề nghị tách thửa. Nếu số liệu không chính xác hoặc không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ có thể bị yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa, làm kéo dài thời gian giải quyết.

– Đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật: Thông qua công tác đo đạc tách thửa, đơn vị chuyên môn có thể đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ địa chính và quy định của địa phương, từ đó đánh giá khả năng đáp ứng các điều kiện tách thửa như diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và quy hoạch sử dụng đất

Phân loại dịch vụ đo đạc tách thửa đất phổ biến hiện nay 

Tùy theo loại đất, mục đích sử dụng và quy mô khu đất, dịch vụ đo đạc tách thửa sẽ có những yêu cầu kỹ thuật và quy trình thực hiện khác nhau. Việc lựa chọn phương án đo đạc phù hợp không chỉ giúp đảm bảo độ chính xác của hồ sơ mà còn góp phần rút ngắn thời gian xử lý và tối ưu chi phí thực hiện.

Loại hình dịch vụ	Đặc điểm kỹ thuật	Đối tượng áp dụng	Một số khó khăn thường gặp
Đo đạc tách thửa đất ở (đất thổ cư)	Thực hiện đo đạc chi tiết để xác định chính xác diện tích, kích thước và ranh giới thửa đất. Hồ sơ cần đối chiếu với bản đồ địa chính, quy hoạch xây dựng, lộ giới và chỉ giới đường đỏ (nếu có).	Hộ gia đình, cá nhân, chủ sử dụng đất tại khu dân cư hoặc nhà đầu tư thực hiện phân chia các lô đất ở.	Ranh giới thực tế không rõ ràng, công trình xây dựng liền kề, tường rào lấn ranh hoặc khu vực có nhiều nhà cao tầng gây ảnh hưởng đến việc thu tín hiệu định vị.
Đo đạc tách thửa đất nông nghiệp	Chủ yếu áp dụng cho các khu đất có diện tích lớn, yêu cầu xác định đầy đủ ranh giới sử dụng đất và các mốc tự nhiên như kênh mương, bờ bao hoặc đường nội đồng. Việc đo đạc phải đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của từng địa phương.	Hộ sản xuất nông nghiệp, chủ trang trại, cá nhân hoặc doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng, chia tách hoặc quản lý quỹ đất nông nghiệp.	Địa hình rộng, cây cối che khuất tầm nhìn, địa vật tự nhiên phức tạp hoặc thiếu mốc ranh giới cố định, làm tăng thời gian khảo sát và xử lý số liệu.
Đo đạc tách thửa đất trong dự án hoặc khu công nghiệp	Khối lượng công việc lớn, yêu cầu độ chính xác cao và đồng bộ với hồ sơ quy hoạch, thiết kế hạ tầng kỹ thuật. Nhiều dự án còn kết hợp đo đạc bằng UAV (Flycam), GNSS RTK, máy toàn đạc điện tử và xây dựng mô hình dữ liệu số để phục vụ quản lý lâu dài.	Chủ đầu tư dự án khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, đơn vị phát triển hạ tầng và các tổng thầu xây dựng.	Phải đồng bộ dữ liệu giữa hiện trạng, hồ sơ quy hoạch và thiết kế; khối lượng đo đạc lớn, nhiều hạng mục kỹ thuật và yêu cầu phối hợp giữa nhiều đơn vị chuyên môn.

Quy trình đo đạc tách thửa đất chuẩn công nghệ kỹ thuật

Để thực hiện quy trình đo đạc tách thửa không đơn giản chỉ là việc các kỹ sư bấm nút máy rồi đạt được kết quả mà là sự kết hợp chặt chẽ giữa các sự tính toán chi tiết từ việc phân tích pháp lý, kỹ thuật trắc địa và công nghệ xử lý số liệu. Chúng tôi đã hoàn thành quy trình trên thông qua 4 bước kỹ thuật sau:

Bước 1: Khảo sát dự án và đánh giá tính khả thi pháp lý 

Trước khi tiến hành đo đạc, đơn vị thực hiện sẽ tiếp nhận và rà soát hồ sơ pháp lý của thửa đất. Đồng thời, kỹ sư sẽ đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy định của địa phương về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Bước 2. Tiến hành đo đạc tách thửa bằng công nghệ cao

Sau khi xác nhận đủ điều kiện, đội ngũ kỹ sư sẽ tiến hành khảo sát thực tế để xác định mốc ranh giới, hiện trạng sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến việc tách thửa.

Việc đo đạc được thực hiện bằng các thiết bị chuyên dụng như máy GPS RTK, máy toàn đạc điện tử (Total Station) hoặc thiết bị GNSS nhằm thu thập dữ liệu tọa độ, kích thước và diện tích với độ chính xác cao. Đối với những khu vực có diện tích lớn hoặc địa hình phức tạp, có thể kết hợp công nghệ UAV (Flycam) và quét LiDAR để nâng cao hiệu quả khảo sát và xây dựng mô hình địa hình chi tiết.

Bước 3. Xử lý số liệu và lập hồ sơ kỹ thuật

Sau khi hoàn thành công tác khảo sát, toàn bộ dữ liệu sẽ được chuyển vào các phần mềm chuyên ngành để xử lý và biên tập bản vẽ.

Bước 4. Kiểm tra chất lượng và bàn giao hồ sơ

Ở bước cuối cùng, hồ sơ sẽ được bộ phận chuyên môn kiểm tra lại một lần nữa về nội dung, số liệu và hình thức trình bày trước khi bàn giao cho khách hàng.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đo đạc tách thửa

Chi phí đo đạc tách thửa không có một mức giá cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.

• Diện tích khu đất: Diện tích càng lớn thì khối lượng công việc càng nhiều, kéo theo thời gian đo đạc và xử lý số liệu tăng lên.
• Số lượng thửa cần tách: Việc chia thành nhiều thửa sẽ yêu cầu nhiều mốc ranh giới, nhiều dữ liệu đo và nhiều bản vẽ kỹ thuật hơn.
• Hiện trạng khu đất: Những khu đất có địa hình phức tạp, nhiều công trình hiện hữu hoặc cây cối rậm rạp thường cần nhiều thời gian khảo sát hơn so với khu đất bằng phẳng.
• Vị trí địa lý: Khoảng cách di chuyển, điều kiện giao thông và vị trí khu đất cũng là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thực hiện.

Các câu hỏi thường (FAQ) gặp về đo đạc tách thửa ?

1.Diện tích tối thiểu để tách thửa năm 2026 là bao nhiêu?

Theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, diện tích tối thiểu được phép tách thửa không được áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương để ban hành quy định về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa đất và các điều kiện liên quan khi thực hiện tách thửa. 

2.Chi phí đo đạc tách thửa được tính như thế nào?

Chi phí phụ thuộc vào diện tích khu đất, số lượng thửa cần tách, vị trí, hiện trạng thực tế và phạm vi dịch vụ mà khách hàng yêu cầu.

3.Tách thửa đất có bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất làm lối đi không?

Không. Việc tách thửa đất không mặc nhiên bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi. Tuy nhiên, việc có phải chuyển mục đích hay không sẽ phụ thuộc vào loại đất sử dụng làm lối đi, quy hoạch, và quy định của địa phương. 

Kết luận

Đo đạc tách thửa là bước quan trọng giúp xác định chính xác diện tích, ranh giới và vị trí của thửa đất, đồng thời là cơ sở để lập hồ sơ kỹ thuật phục vụ thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật. Một bộ hồ sơ được đo đạc đúng kỹ thuật không chỉ giúp rút ngắn thời gian giải quyết mà còn hạn chế các sai sót và tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực: Đo đạc tách thửa, Khảo sát địa hình địa chất, Kiểm định xây dựng chúng tôi tự hào với khả năng mang đến cho các chủ đầu tư những trải nghiệm dịch vụ chuẩn xác, minh bạch và tối ưu chi phí.